Moradores de condomínios costumam relatar que perderam uma noite de sono por causa de barulho na casa do vizinho, em festas que seguem noite a dentro e atrapalham o sossego da vizinhança. O advogado Kevin Teles explica para o quadro "Entre Vizinhos", do Jornal do Amazonas 1ª Edição, sobre quais medidas podem ser tomadas, para que os condôminos saibam dos direitos.

De acordo com o advogado, em casos como estes, o síndico ou gestor poderá recorrer ao quarto capítulo do artigo nº 1.336 da Lei Nº10.406 do Código Civil.

A Lei diz que: "É dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes".

A aplicação do artigo citado acima também pode estar aliada ao artigo 42 da Lei de Contravenção Penal, que trata como infração a perturbação de trabalhadores ou o sossego alheios.

  • provocar gritaria ou algazarra;
  • abusar de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;
  • exercer profissão que gere incômodo ou ruídos, que vão contra às determinações legais;
  • não impedir o barulho provocado pelo animal tutelado.

Agendamento e limpeza

O condomínio precisa ter uma agenda para evitar confusões. Quando dois moradores pretendem reservar a mesma data, em geral, a prioridade é dada àquele que fez a solicitação antes.

Ao reservar, é preciso informar o número de convidados para o evento, já que é comum ter um número máximo possível estabelecido.

O prédio pode ou não prever uma taxa de utilização do salão de festas, que será paga se ocorrer o evento. Essa taxa, ainda que o condômino pague mensalmente a taxa condominial, tem a ver com o gasto maior que o evento provoca: água, energia, material de limpeza, faxineira etc.

Danos ao condomínio

Áreas como piscinas, salões de festa e elevadores são utilizadas por todos os moradores, e eventualmente podem sofrer danos ou precisar de reparos, conforme o advogado.

Além das regras internas de cada condomínio, é necessário compreender que é competência do síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, e também que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito e tem o dever de repará-lo.

A regra geral é que manutenção de coluna ou prumada é do condomínio, visto que se trata de área comum e, portanto, responsabilidade de todos. Já problemas no ramal é de responsabilidade da unidade. Mas, se um problema na coluna ocorre comprovadamente pela ação de uma pessoa ou unidade, ela será responsabilizada pelo reparo e demais danos.

  • A responsabilidade pela manutenção do elevador é do Condomínio, mas se uma unidade esquece a torneira aberta e a água invade o elevador, os danos serão de responsabilidade dessa unidade.
  • A manutenção do salão de festas é de responsabilidade do Condomínio, mas se alguém, durante uma festa, danifica o salão, ela será obrigada a reparar o dano.
  • E se meu carro for danificado/furtado dentro do Condomínio? O Condomínio não tem responsabilidade, a menos que se comprove, por exemplo, que um colaborador do Condomínio facilitou a entrada de pessoa não autorizada identificada como aquele quem cometeu o dano. Especificamente sobre esse ponto, o STJ já se manifestou que, para que o Condomínio seja responsabilizado, é necessário que haja, na convenção deste condomínio ou em seu regimento interno, cláusula expressa prevendo tal responsabilidade.
  • E se uma árvore do Condomínio cai sobre o meu veículo? Se for um desastre natural, decorrente de fortes chuvas e ventos, por exemplo, o Condomínio não será responsabilizado, mas se a vítima comprovar que a árvore caiu por falta de manutenção, cuidado, por negligência ou omissão do Condomínio, ele pode responder pelo estrago;
  • E se o portão atingiu o meu veículo? Se ele foi acionado incorretamente pelo funcionário do Condomínio, o Condomínio responderá, agora se o morador foi imprudente e tentou “pegar uma carona” com o carro da frente, ele absorverá o próprio prejuízo.